事業用不動産、商業不動産を扱っておりますエム・エフ・リースファクトリー株式会社です。
所有物件を収益不動産として売却する方法を地主様へ提案する機会があり、収益不動産の利回りの求め方を案内いたします。
収益不動産の利回りを計算する方法について具体的に説明します。利回りの計算には、表面利回りと実質利回りの2つの主な方法があります。それぞれの計算方法と例を以下に示します。

1. 表面利回り（グロス利回り）
   表面利回りは、年間の総収入を物件の購入価格で割ったものです。経費を考慮せず、物件の収益性を簡単に評価するために使われます。

計算式
表面利回り

(%)

(年間総収入÷物件価格)
×
100
表面利回り(%)=( 物件価格÷年間総収入)×100

例
物件価格：2,000万円
年間総収入（家賃収入）：120万円

表面利回り

(120万円÷2,000万円)
×
100
=6%
表面利回り=( 2,000万円÷120万円 )×100=6%

2. 実質利回り（ネット利回り）
   実質利回りは、年間総収入から年間経費を差し引いた純収益を物件の購入価格で割ったものです。こちらは、経費を考慮して物件の収益性をより正確に評価するために使われます。

計算式
実質利回り
(%)=
(年間総収入−年間経費
÷物件価格)
×100
実質利回り(%)=( 年間総収入−年間経費÷物件価格)×100

例
物件価格：2,000万円
年間総収入（家賃収入）：120万円
年間経費（管理費、修繕費、固定資産税など）：18万円
年間純収益
=120万円−18万円=102万円
年間純収益=120万円−18万円=102万円

実質利回り
=(102万円÷2,000万円)
×
100=5.1%
実質利回り=(102万円÷2,000万円)×100=5.1%

まとめ
表面利回りは、簡単な収益性の指標であり、経費を考慮せずに計算されます。
実質利回りは、より正確な収益性の指標であり、経費を考慮して計算されます。